Frais de notaire : calcul, montant et barème en 2026

Frais de notaire : la réponse courte

Le nom est trompeur : dans l’ancien, près de 80 % de la somme part en impôts, pas dans la poche du notaire. Celui-ci joue le rôle de collecteur pour le département, la commune et l’État, puis se rémunère sur la part restante selon un tarif fixé par arrêté. C’est pour cela que les frais de notaire sont presque identiques d’une étude à l’autre : ce qui change vraiment, c’est le type de bien (neuf ou ancien), son prix et votre situation.

Combien coûtent les frais de notaire ? Tableau par prix

Estimations avec notre modèle (barème officiel des émoluments, contribution de sécurité immobilière, forfait de débours de 1 200 €), aux taux applicables en Île-de-France en novembre 2026 :

Le pourcentage baisse légèrement quand le prix monte, parce que le barème du notaire est dégressif et que les débours sont à peu près fixes. Pour votre prix exact, utilisez le calculateur de frais de notaire neuf ou ancien.

Comment calculer les frais de notaire

Le calcul suit toujours la même addition. Prenons un appartement ancien à 300 000 € en Seine-Saint-Denis, acheté par un couple déjà propriétaire :

1. Droits de mutation : 300 000 × 6,3185 % ≈ 18 956 €.
2. Émoluments du notaire : 6 500 × 3,870 % + 10 500 × 1,596 % + 43 000 × 1,064 % + 240 000 × 0,799 % ≈ 2 794 € HT, soit ≈ 3 353 € TTC.
3. Contribution de sécurité immobilière : 300 000 × 0,10 % = 300 €.
4. Débours et formalités : ≈ 1 200 € (variable).

Total : ≈ 23 800 €, soit 7,9 % du prix. Le même appartement acheté neuf, auprès d’un promoteur, coûterait environ 6 600 € de frais. Le notaire demande en général une provision un peu supérieure à l’estimation, puis vous rembourse le trop-perçu une fois les formalités terminées.

Ce qui est exclu du calcul

Les frais liés au crédit (garantie hypothécaire ou caution, frais de dossier, courtage) ne font pas partie des frais d’acquisition. Ils s’ajoutent et peuvent représenter de 1 à 2 % du montant emprunté. Les frais d’agence non plus, sauf s’ils sont à la charge de l’acheteur et inclus dans l’assiette.

Les droits de mutation : la grosse part des frais

Dans l’ancien, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) se composent de trois parts :

• une taxe départementale : 4,50 % en principe, mais la loi de finances pour 2025 (article 116) permet aux départements de la porter à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 ;
• une taxe communale de 1,20 % ;
• des frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’État, égaux à 2,37 % de la taxe départementale.

Résultat : 6,32 % du prix dans les départements qui ont voté la hausse, dont Paris et les sept autres départements d’Île-de-France, contre 5,81 % au taux de 4,50 %.

Dans le neuf, ces droits sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite à 0,70 %, qui atteint environ 0,715 % avec les frais d’assiette, calculée sur le prix hors taxes. C’est ce qui fait toute la différence entre neuf et ancien.

Le barème des émoluments du notaire

La rémunération du notaire pour une vente immobilière est un pourcentage du prix, par tranches, fixé par le code de commerce. Les tarifs en vigueur ont été prolongés par l’arrêté du 25 février 2026, applicable du 1er mars 2026 au 29 février 2028 :

On ajoute la TVA à 20 %. Sur 400 000 €, cela donne environ 4 300 € TTC, soit un peu plus de 1 % du prix. Le notaire peut consentir une remise d’au plus 20 % sur la part des émoluments calculée sur la fraction du prix supérieure à 100 000 €, à condition de l’appliquer à tous ses clients de la même manière. S’y ajoutent des émoluments de formalités (quelques centaines d’euros), comptés ici dans les débours.

Frais de notaire neuf ou ancien : la vraie différence

Un même prix ne donne pas du tout les mêmes frais selon que le logement est neuf ou ancien :

• Neuf (vente en l’état futur d’achèvement ou logement de moins de 5 ans vendu par un professionnel) : la vente est soumise à la TVA, déjà incluse dans le prix. L’acheteur ne paie qu’une taxe de publicité foncière réduite. Frais : 2 à 3 %. Détails dans frais de notaire réduits dans le neuf.
• Ancien (ou revente d’un logement récent par un particulier) : droits de mutation complets. Frais : 7 à 8 %. Détails dans frais de notaire dans l’ancien.

Sur 400 000 €, l’écart dépasse 20 000 €. Mais le prix au mètre carré du neuf est souvent plus élevé : comparez toujours en coût total (prix + frais), jamais en prix seul. Pour voir ce que donne le neuf près de chez vous, parcourez les programmes neufs avec offre promoteur, par exemple dans les Hauts-de-Seine ou en Seine-Saint-Denis : chaque fiche affiche les frais estimés du lot le moins cher.

Qui paie les frais de notaire, et quand ?

Par défaut, c’est l’acheteur : l’article 1593 du Code civil met les frais d’actes à sa charge. Les parties peuvent en convenir autrement, ce que font les promoteurs avec l’offre « frais de notaire offerts ». Les frais se paient en une fois, le jour de la signature de l’acte authentique ; en VEFA, c’est donc au début du chantier, alors que le prix est réglé par appels de fonds. Toutes les situations sont détaillées dans qui paie les frais de notaire.

Comment réduire ses frais de notaire

• Acheter neuf : c’est de loin le levier le plus puissant (−5 points de prix environ).
• Vérifier votre statut de primo-accédant : dans l’ancien, il évite la hausse de 2025 si vous achetez votre résidence principale.
• Déduire le mobilier vendu avec un bien ancien (cuisine équipée, électroménager), pour sa valeur réelle et justifiée : il n’est pas soumis aux droits de mutation.
• Distinguer les annexes : un parking ou une cave restent dans l’assiette s’ils sont achetés avec le logement ; voir frais de notaire parking et cave.
• Exclure les frais d’agence de l’assiette quand ils sont à la charge du vendeur.
• Demander la remise sur émoluments pour les montants élevés : elle est facultative mais possible.

Frais de notaire offerts par le promoteur

Dans le neuf, beaucoup de promoteurs annoncent des « frais de notaire offerts ». L’offre vaut environ 2 à 3 % du prix, pas 8 % : sur un appartement à 300 000 €, c’est de l’ordre de 6 600 €. Elle couvre en général l’acte de vente, rarement la garantie du prêt. Avant d’accepter, comparez-la à une remise du même montant, qui réduirait aussi le capital emprunté. Notre décryptage des frais offerts et le comparateur de deux offres font le calcul.