Frais de notaire dans l’ancien : pourquoi 7 à 8 % du prix, et comment les calculer

Frais de notaire ancien : combien ?

On parle d’« ancien » dès que la vente n’est pas soumise à la TVA immobilière : c’est le cas de la quasi-totalité des reventes entre particuliers, quel que soit l’âge du logement. Les frais de notaire dans l’ancien sont donc ceux que paient la plupart des acheteurs, et ceux qui surprennent le plus au moment de boucler un plan de financement.

Pourquoi les frais sont si élevés dans l’ancien

Le notaire n’est pas plus cher dans l’ancien : ses émoluments suivent le même barème que dans le neuf. Ce qui pèse, ce sont les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), un impôt local perçu à chaque changement de propriétaire :

• taxe départementale : 4,50 % en principe, portée à 5 % par la plupart des départements depuis 2025 (article 116 de la loi de finances pour 2025, actes du 1er avril 2025 au 31 mars 2028) ;
• taxe communale : 1,20 % ;
• frais d’assiette et de recouvrement : 2,37 % de la taxe départementale, pour l’État.

Total : 6,3185 % du prix au taux de 5 %, arrondi à 6,32 %. Dans le neuf, ces droits sont remplacés par une taxe de 0,715 % sur le prix hors taxes, parce que la TVA a déjà été payée : c’est tout l’écart entre les deux régimes (voir frais de notaire dans le neuf).

Le détail ligne par ligne

1. Les droits de mutation

Ils se calculent sur le prix inscrit dans l’acte, hors mobilier et hors frais d’agence lorsque ceux-ci sont à la charge du vendeur. C’est 80 % environ de la facture totale.

2. Les émoluments du notaire

Barème national par tranches, fixé par le code de commerce et prolongé par l’arrêté du 25 février 2026 jusqu’au 29 février 2028 : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, 0,799 % au-delà, plus 20 % de TVA. Sur 300 000 €, cela fait environ 3 350 € TTC. Le notaire peut accorder une remise d’au plus 20 % sur la part calculée au-delà de 100 000 €.

3. La contribution de sécurité immobilière

0,10 % du prix, avec un minimum de 15 €, versée à l’État pour l’inscription au fichier immobilier.

4. Les débours et émoluments de formalités

État hypothécaire, cadastre, certificat d’urbanisme, questionnaire au syndic, frais d’envoi : de l’ordre de 1 000 à 1 500 € selon le dossier. Le notaire en demande une provision, puis régularise.

Vous trouverez la décomposition complète, neuf et ancien côte à côte, dans la composition des frais de notaire.

Exemples de frais de notaire dans l’ancien

Estimations avec notre modèle, débours forfaitaires de 1 200 € compris :

Ces montants s’ajoutent au prix et se paient le jour de la signature. Les banques demandent le plus souvent qu’ils soient couverts par l’apport : sur un T3 ancien à 400 000 € en petite couronne, cela représente plus de 30 000 € à réunir avant même de parler de mensualités.

Primo-accédant : 5,81 % au lieu de 6,32 %

La hausse de 2025 épargne les primo-accédants : les acheteurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’acte et qui achètent leur future résidence principale. Pour eux, la taxe départementale reste à 4,50 %, soit 5,81 % au total. L’économie vaut 0,512 % du prix : environ 1 280 € sur 250 000 €, 2 050 € sur 400 000 €.

Le statut se déclare dans l’acte de vente. Un investisseur, ou l’acheteur d’une résidence secondaire, paie le taux plein. Toutes les conditions sont dans frais de notaire 2026 : ce qui change.

Logement récent revendu : neuf ou ancien ?

Le critère n’est pas l’âge du bâtiment mais la nature de la vente :

• logement de moins de 5 ans revendu par un particulier : vente en principe exonérée de TVA, donc frais de l’ancien ;
• logement de moins de 5 ans vendu par le promoteur (lot invendu après livraison) : régime du neuf, frais réduits ;
• appartement ancien rénové par un marchand de biens : le plus souvent frais de l’ancien, sauf travaux qui rendent l’immeuble fiscalement neuf.

En cas de doute, demandez au notaire si la vente est soumise à la TVA : la réponse détermine le régime.

Payer moins de frais de notaire dans l’ancien

• Déduire le mobilier vendu avec le logement, pour sa valeur réelle, listée dans l’acte.
• Sortir les frais d’agence de l’assiette quand ils sont à la charge du vendeur (mention « frais d’agence à la charge du vendeur »).
• Faire valoir votre statut de primo-accédant si vous y avez droit.
• Demander la remise sur émoluments pour un prix élevé : facultative, mais elle existe.
• Négocier le prix plutôt que les frais : chaque euro de remise réduit aussi les droits de mutation (environ 7,9 % de frais en moins sur le montant négocié).

Ancien ou neuf : comparer en coût total

À prix égal, le neuf fait économiser plus de 5 points de frais : environ 8 300 € contre 31 200 € sur 400 000 €. Mais le neuf se vend en général plus cher au mètre carré. La bonne comparaison additionne prix, frais, travaux à prévoir dans l’ancien et charges. Le calculateur neuf ou ancien chiffre la partie frais ; pour la partie prix, parcourez les programmes neufs avec offre promoteur, où chaque fiche affiche l’économie de frais par rapport à l’ancien. Le panorama complet est dans notre guide des frais de notaire.